大眾網(wǎng)記者 王宗陽(yáng)

　　家住濟(jì)南柳埠鎮(zhèn)的老李買(mǎi)了套小產(chǎn)權(quán)房，最近有點(diǎn)忐忑：《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》3月1日起施行，房屋建筑所有權(quán)等十類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)將進(jìn)行統(tǒng)一登記，他很想知道，小產(chǎn)權(quán)房能否搭上這次的順風(fēng)車(chē)一起“轉(zhuǎn)正”？他很害怕，新規(guī)出臺(tái)后小產(chǎn)權(quán)房會(huì)不會(huì)被取締？

　　濟(jì)南市小產(chǎn)權(quán)房占到了房地產(chǎn)總量的20%以上。國(guó)土資源部門(mén)表示，作為一個(gè)“老大難”問(wèn)題，既不能給它辦證也不能一下取締。未來(lái)，進(jìn)行“分類(lèi)處理”或是條出路。

　　濟(jì)南南部山區(qū)有不少小產(chǎn)權(quán)房依山傍水，價(jià)格不高，很多城里人來(lái)買(mǎi)房。

　　市場(chǎng)亂象：土地隨意轉(zhuǎn)包，有的小產(chǎn)權(quán)房都住不了30年

　　“我這兩天很忐忑，真不知道以后政策會(huì)咋樣……”家住濟(jì)南柳埠鎮(zhèn)的老李3月8日見(jiàn)到大眾網(wǎng)記者時(shí)，一臉的迷茫。今年53歲的老李，還有兩年就退休了。他說(shuō)，當(dāng)初他和家人帶著老父親來(lái)南部山區(qū)玩，看到柳埠河沿岸建起了好幾排房子。“父親80歲，身體還算硬朗。老兩口時(shí)常懷念農(nóng)村的生活，于是我決定花30萬(wàn)元，買(mǎi)了一套帶小院的平房。房子依山傍水還帶塊地，老人能種花種菜。”

　　最初，老李住得很踏實(shí)。“農(nóng)村土地屬于村集體，這我是知道的。就算辦不下房產(chǎn)證來(lái)，也有70年的使用權(quán)。”老李說(shuō)。可讓老李沒(méi)有想到的是，這房子不僅辦不下房產(chǎn)證來(lái)，而且只能住27年。據(jù)了解，老李買(mǎi)的房所在地點(diǎn)屬于該村所有的三荒地。按照我國(guó)土地管理法，開(kāi)發(fā)未確定土地使用權(quán)的國(guó)有荒山、荒地、荒灘從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)或者漁業(yè)生產(chǎn)的，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以確定給開(kāi)發(fā)單位或者個(gè)人長(zhǎng)期使用，使用期限最長(zhǎng)不得超過(guò)50年。

　　經(jīng)大眾網(wǎng)記者了解，村里早就將這一塊荒地承包給了濟(jì)南市的一家公司，在荒地上蓋房子的人實(shí)為該公司的一名員工。他以個(gè)人身份，從公司的50年中又“承包”了30年，老李買(mǎi)到房時(shí)，實(shí)際上能住的時(shí)間只剩27年。盡管如此，老李仍然不愿意說(shuō)出這房子的具體地址。“小產(chǎn)權(quán)房肯定是不合法的，我怕真被取締我們都沒(méi)得住。”老李說(shuō)。

　　市民熱議小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，盼小產(chǎn)權(quán)房能“轉(zhuǎn)正”

　　期待已久的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》已于3月1日起施行，房屋建筑所有權(quán)等十類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)將進(jìn)行統(tǒng)一登記。在采訪不少購(gòu)買(mǎi)了小產(chǎn)權(quán)房的市民時(shí)，他們向大眾網(wǎng)記者表示，像老李面臨的問(wèn)題，實(shí)在是小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題中的普遍現(xiàn)象。家住槐蔭二環(huán)西路和新沙路交界處新沙小區(qū)的王先生告訴大眾網(wǎng)記者，前年他買(mǎi)了一處小產(chǎn)權(quán)房，只有34萬(wàn)元，單價(jià)不到2700元。“很多人剛需買(mǎi)房，便宜是王道，手里錢(qián)不夠，也顧不上房產(chǎn)證的問(wèn)題。如果這里以后涉及拆遷，很可能得不到補(bǔ)償。”王先生說(shuō)。

　　“錦繡川水庫(kù)附近的村里，有很多小產(chǎn)權(quán)別墅，我就在那兒買(mǎi)了一套。”就職于經(jīng)十路上某大型企業(yè)的俞先生說(shuō)，村委在小產(chǎn)權(quán)房交易過(guò)程中有利可圖，一些別墅就建在了水庫(kù)邊上，不過(guò)沒(méi)有合法的手續(xù)。“我前幾年買(mǎi)這套別墅花了80萬(wàn)元，現(xiàn)在想想有點(diǎn)后悔，害怕哪一天真的被取締了。” 俞先生說(shuō)。

　　不少市民與賣(mài)房中介表示，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》中提出，集體土地所有權(quán)和宅基地使用權(quán)等10類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)將列入統(tǒng)一登記范圍。未來(lái)能否讓小產(chǎn)權(quán)房合法化？哪怕多交點(diǎn)錢(qián)補(bǔ)上相關(guān)的手續(xù)，也比這樣一直處于“走鋼絲”的狀態(tài)好得多。

　　記者調(diào)查：小產(chǎn)權(quán)房并無(wú)產(chǎn)權(quán)，使用期滿(mǎn)易吃官司

　　在采訪中大眾網(wǎng)記者注意到，市民反映比較集中的問(wèn)題，是小產(chǎn)權(quán)房使用期滿(mǎn)后房子的歸屬，是續(xù)交一定費(fèi)用繼續(xù)住，還是由賣(mài)方收回房屋？顯然，二者都存在一定的爭(zhēng)議。

　　為了弄清“小產(chǎn)權(quán)房居住到期后到底歸誰(shuí)”這個(gè)問(wèn)題，大眾網(wǎng)記者采訪了濟(jì)南市律師協(xié)會(huì)法律援助與公益委員會(huì)委員、山東齊鼎律師事務(wù)所主任律師李曉燕。李曉燕分析，首先小產(chǎn)權(quán)房不是法律概念，而是一種約定俗成的稱(chēng)謂。所謂小產(chǎn)權(quán)房，是在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用。因此小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，不受法律保護(hù)，更沒(méi)有房產(chǎn)證。李曉燕說(shuō)，其次是使用時(shí)間。住宅用地建房，使用期一般是70年。然而小產(chǎn)權(quán)房并無(wú)法律依據(jù)，具體使用時(shí)間要看雙方的約定。因小產(chǎn)權(quán)房使用期問(wèn)題對(duì)簿公堂的案例很多。嚴(yán)格地講，農(nóng)村集體土地使用僅限于村集體成員，因此這種小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)本身就屬于無(wú)效交易。在判定時(shí)，原則上要由村集體收回土地，并退還購(gòu)房款。但購(gòu)房者已對(duì)土地上的房屋進(jìn)行了裝修等附加變動(dòng)，沒(méi)辦法原樣退還。這時(shí)候一般由評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估，然后退還購(gòu)房者部分市值房款。

　　這樣看，市民在購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房時(shí)的確需要謹(jǐn)慎。不僅房子使用期較短，使用期滿(mǎn)了也容易吃上官司，并且難以收回全部市值房款。

　　專(zhuān)家建議：小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)太龐大，分類(lèi)處理是出路

　　日前，山東省國(guó)土資源廳不動(dòng)產(chǎn)登記管理處負(fù)責(zé)人明確表示，小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)。新規(guī)是通過(guò)登記更好地保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)，建立統(tǒng)一平臺(tái)匯總不動(dòng)產(chǎn)信息。國(guó)家通過(guò)這個(gè)平臺(tái)更好地掌握不動(dòng)產(chǎn)總體的狀況，但不能登記任何不合法的東西。

　　如今全國(guó)的小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)非常龐大，如何引導(dǎo)并科學(xué)處理，在今年全國(guó)兩會(huì)期間，這個(gè)問(wèn)題也引發(fā)代表、委員的關(guān)注。

　　全國(guó)人大代表、清華大學(xué)教授蔡繼明認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房是不動(dòng)產(chǎn)登記制度一個(gè)繞不過(guò)去的問(wèn)題。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施，以及農(nóng)村宅基地的統(tǒng)一登記都將對(duì)解決小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題形成倒逼作用。他說(shuō)，很多城市中，小產(chǎn)權(quán)房平均占到了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)總量的20%，高的達(dá)到40%。作為沒(méi)有明確產(chǎn)權(quán)的土地附著物，它已形成一個(gè)龐大的市場(chǎng)，不能一拆了之。他認(rèn)為可以分類(lèi)處理：對(duì)于城市規(guī)劃區(qū)外違法建設(shè)尤其是占用耕地的，必須依法取締；但像那些符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，在一定的時(shí)期內(nèi)，補(bǔ)交一定的土地出讓金，變成合法的房屋和土地，就可以給合法手續(xù)。

　　蔡繼明建議，在符合規(guī)劃和用途管制前提下，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)，小產(chǎn)權(quán)房的土地成本優(yōu)勢(shì)不復(fù)存在，可從根本上解決問(wèn)題，也有利于制定分類(lèi)治理辦法，統(tǒng)計(jì)和清理各地存量。

　　全國(guó)政協(xié)委員、華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院院長(zhǎng)賈康與全國(guó)政協(xié)委員、著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家厲以寧都認(rèn)為，一些城市發(fā)展中出現(xiàn)“自主城鎮(zhèn)化”模式，主要現(xiàn)象就是小產(chǎn)權(quán)房叢生，與現(xiàn)行諸多制度產(chǎn)生沖突，也為后續(xù)管理、產(chǎn)權(quán)登記、交易等諸多方面增加了極大難度，需要國(guó)家出臺(tái)具體的分類(lèi)處理政策，而不是簡(jiǎn)單拆除或鼓勵(lì)“轉(zhuǎn)正”。