歪招購(gòu)房來規(guī)避新政 購(gòu)房專家提醒：風(fēng)險(xiǎn)重重

樓市調(diào)控不斷，購(gòu)房者陷入迷惘。（記者 崔健 攝）

　　□本報(bào)記者 蘇茂華 實(shí)習(xí)生 谷 青

　　以公司名義買房、借親戚朋友之名買房、先簽合同暫不過戶、冒充公司員工騙取納稅證明……新一輪樓市調(diào)控政策出臺(tái)后，購(gòu)買二套以上住房、異地購(gòu)房等受到了更為嚴(yán)格的限制，不少購(gòu)房者被擋在門外。于是，網(wǎng)上出現(xiàn)了許多“見招拆招”化解政策的“歪招”。對(duì)此，業(yè)內(nèi)專家提醒，網(wǎng)上傳播的規(guī)避招數(shù)風(fēng)險(xiǎn)很大，購(gòu)房者貪圖眼前利益很有可能得不償失，提醒買房人應(yīng)循規(guī)蹈矩，莫要試水冒險(xiǎn)。

　　以公司名義買房需謹(jǐn)慎

　　【購(gòu)房歪招】“按照新政策規(guī)定，我沒有買房資格，才想出以公司名義買房這一招數(shù)。”王先生老家是江蘇，來濟(jì)南做生意5年時(shí)間，前年買了套房子，本來打算今年夏天再購(gòu)買一套，方便孩子讀高中。“濟(jì)十條”的出臺(tái)讓他的計(jì)劃泡了湯。“既然個(gè)人沒法買，我就只能用公司名義買。”王先生告訴記者，他身邊不少做生意的朋友，由于不符合買房條件，都在考慮用公司名義買房。記者近日走訪多家房產(chǎn)中介獲悉，這段時(shí)間他們接到不少客戶的電話，咨詢能否用公司名義買房來回避新政。【專家提醒】借用公司名義買房雖然不受買房套數(shù)限制，但仍然存在巨大風(fēng)險(xiǎn)。首先，公司買房的買賣交易環(huán)節(jié)納稅成本較高。以公司名義買房在購(gòu)房環(huán)節(jié)的稅費(fèi)不高，但一旦房子轉(zhuǎn)手，就必須繳納高額稅費(fèi)，從而使投資收益銳減。其次，以公司名義購(gòu)房，房產(chǎn)就將被視為公司固定資產(chǎn)，需要每年列入財(cái)務(wù)報(bào)表計(jì)算折舊。另外，一旦公司財(cái)務(wù)狀況出現(xiàn)問題，房產(chǎn)也有可能被抵押、變賣等來彌補(bǔ)欠債損失。最后，在國(guó)家和地方的調(diào)控下，房?jī)r(jià)如果保持平穩(wěn)或者下跌，那么實(shí)際出資人將得不償失。

　　“借名買房”易產(chǎn)生糾紛

　　【購(gòu)房歪招】在某中外合資企業(yè)工作的韓女士，4年前買了第一套房，現(xiàn)在又看好了東部某樓盤的一套精裝修戶型，總價(jià)90萬(wàn)元左右。如果是首套房，首付三成，只需拿出不到30萬(wàn)元，利率為基準(zhǔn)利率；但她現(xiàn)在要買已屬第二套房，首付不低于六成，需要拿出54萬(wàn)元，而且利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　韓女士因此琢磨，以二套房名義購(gòu)房，首付比一套房要多出20多萬(wàn)元，壓力不小。她于是想到了借用別人名字買房的念頭。“以后再過戶給我，這樣購(gòu)房資金相對(duì)更充裕。”

　　記者發(fā)現(xiàn)，與韓女士有同樣想法的人還有不少。有的買房人試圖通過與名下無房的親朋好友進(jìn)行私下協(xié)議，借用其身份購(gòu)買房產(chǎn)，以規(guī)避限購(gòu)令的調(diào)控政策，待房?jī)r(jià)上漲后通過出賣房屋并按照約定分享收益。

　　【專家提醒】“借名買房”是否存在風(fēng)險(xiǎn)？法律界人士表示，房產(chǎn)涉及物權(quán)，目前購(gòu)房采用的是房產(chǎn)登記制度，即產(chǎn)權(quán)證上登記的是誰(shuí)的名字，房子就是誰(shuí)的。為規(guī)避國(guó)家房產(chǎn)調(diào)控政策，而借用他人名義購(gòu)房存在著很大風(fēng)險(xiǎn)，處理方式稍有不同，引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)也不同。

　　很多購(gòu)房者借名買房，首先想到的是父母，認(rèn)為這樣風(fēng)險(xiǎn)最小。借用父母名義買房，我國(guó)法律認(rèn)定房產(chǎn)歸屬主要以房產(chǎn)證上的名字或有效的房屋買賣合同為準(zhǔn)，如果父母不止一個(gè)子女，則意味著今后兄弟姐妹將享有房產(chǎn)的同等繼承權(quán)。

　　其次，借親戚朋友名字買房，雙方簽訂相關(guān)協(xié)議規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。“借名者”和實(shí)際購(gòu)房人所簽訂的相關(guān)協(xié)議本身是合法有效的，應(yīng)視為一種合同關(guān)系，但其中并不涉及物權(quán)。如果房?jī)r(jià)上漲或其他原因，“借名者”將房產(chǎn)進(jìn)行過戶交易，即使最終法院認(rèn)可了雙方協(xié)議的效力，但已過戶交易的房產(chǎn)將無法追回。

　　此外，出借姓名的名義產(chǎn)權(quán)人也一樣承擔(dān)著風(fēng)險(xiǎn)，允許他人使用自己的名義購(gòu)房或按揭貸款，不但在房屋產(chǎn)權(quán)登記部門有了自己的房產(chǎn)記錄，在金融機(jī)構(gòu)也會(huì)有按揭貸款的征信記錄。即便日后將房屋過戶給出資人，但職能機(jī)構(gòu)的記錄資料不會(huì)隨房產(chǎn)過戶而消除，這些記錄會(huì)成為日后審核各種資格的依據(jù)，也就意味著名義產(chǎn)權(quán)人會(huì)喪失一定的資格，如無法享受首套房貸款優(yōu)惠或受限于其他“限購(gòu)”政策。

　　先簽合同暫不過戶存隱患

　　【購(gòu)房歪招】先簽購(gòu)房合同書，等以后有了購(gòu)房資格再過戶。這是很多人想出的另外一購(gòu)房“歪招”。

　　已經(jīng)看好一套二手房的小劉，因?yàn)槟貌怀黾{稅證明而犯愁，一直陪著他看房的中介擔(dān)心生意黃了，就建議小劉“先簽購(gòu)房合同書，以后有購(gòu)房資格之后再過戶”。小劉一方面擔(dān)心以后房?jī)r(jià)上漲更買不起，另一方面又怕錢交了房子沒過戶就不是自己的，內(nèi)心很糾結(jié)。

　　【專家提醒】從表面上看來，這種方式的確可以規(guī)避限購(gòu)，購(gòu)房者跟賣房者簽訂正式的房產(chǎn)交易合同，并且還可以去做公證，但是因?yàn)椴环�合限�?gòu)條件就暫不過戶，等到購(gòu)房者交夠社保或納稅證明年限，符合限購(gòu)條件之后再去辦理過戶事宜，當(dāng)然也可以等到政策變化之時(shí)再過戶，一切看起來都合情合理，不過簽合同到過戶的時(shí)間太長(zhǎng)，變數(shù)太多。

　　先簽合同后過戶，潛在風(fēng)險(xiǎn)很大。首先，由于沒有過戶，雖然合同有效，但是并不能夠完全保證房產(chǎn)就是購(gòu)房者擁有，而且難免會(huì)出現(xiàn)業(yè)主“一房二賣”現(xiàn)象。其次，這幾年難以保證政策就不會(huì)發(fā)生變化，而發(fā)生什么變化又很難預(yù)料。簽約不過戶，購(gòu)房者權(quán)利和財(cái)產(chǎn)安全均得不到保障。最后，房?jī)r(jià)變動(dòng)易導(dǎo)致合同毀約。采取這種先簽訂購(gòu)房后過戶的方式買房，房產(chǎn)證依舊屬于老業(yè)主，從法律角度來講房屋產(chǎn)權(quán)依舊屬于原房東。從簽訂購(gòu)房合同到辦理過戶，中間可能需要很長(zhǎng)的一段時(shí)間，這段時(shí)間內(nèi)若是房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅異動(dòng)，交易雙方能否履行購(gòu)房合同辦理過戶就會(huì)存在疑問。房?jī)r(jià)上漲過多，原業(yè)主可能寧可賠違約金也不辦理過戶；房?jī)r(jià)下跌過多，購(gòu)房者寧可放棄購(gòu)房定金或者部分購(gòu)房款也不愿意繼續(xù)履約。

　　騙取納稅證明風(fēng)險(xiǎn)大

　　【購(gòu)房歪招】房地產(chǎn)調(diào)控“濟(jì)十條”規(guī)定，對(duì)在本市市區(qū)已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、不能提供2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市市區(qū)向其售房。

　　此背景下，部分外地戶籍買房者欲通過掛靠公司，讓公司出具虛假工資證明和補(bǔ)繳社會(huì)保險(xiǎn)證明，到社保部門補(bǔ)繳社保金和滯納金的方式，規(guī)避對(duì)非本籍常住人員買房的限制，從而獲取買房資格。孫先生就是其中一名。

　　盡管知道自己“被限購(gòu)”，孫先生還是來到售樓處打聽政策的執(zhí)行細(xì)節(jié)。看到他確實(shí)“有誠(chéng)意”，售樓小姐告訴他，可以通過辦理假的納稅證明來買房。“找一公司冒充員工，補(bǔ)齊13個(gè)月的稅款，就可買房了。”

　　聽著似乎是那么回事，孫先生動(dòng)了心。

　　記者了解到，網(wǎng)上已經(jīng)有不少“黃牛”開始做假稅單和假社保的生意。

　　【專家提醒】辦假社保、假個(gè)稅，其實(shí)是在“鋌而走險(xiǎn)”。這種行為實(shí)際上是規(guī)避政策的違規(guī)行為，存在巨大風(fēng)險(xiǎn)。首先，幫助員工非法購(gòu)房的單位涉嫌違法，而且違規(guī)被掛靠參保的單位大多為經(jīng)營(yíng)不規(guī)范的“皮包”公司，往往會(huì)卷款而逃；其次，購(gòu)房者個(gè)人也可能因不符合購(gòu)房的實(shí)質(zhì)性條件，讓房產(chǎn)證“打了水漂”，一旦被有關(guān)部門查到這種弄虛作假的行為，房產(chǎn)證有可能被吊銷。