樓市新政下博弈加劇 看濟南各方如何應對

□本報記者 蘇茂華 實習生 谷 青

　　限購、限貸、加息等系列樓市調控政策下，投機、投資性需求受限制，樓市陷入一個“迷局”。而在這個局中，購房者和開發(fā)商是最“關鍵”的兩個角色，他們間的博弈在加�。嘿彿空咴谟^望，觀望房價是漲還是跌，觀望開發(fā)商是否會“挺不住”而大幅促銷；開發(fā)商則在“力挺”，他們在賭調控政策持續(xù)不了多長時間，期待樓市在持續(xù)低迷后能迎來強勁反彈。

　　購房者：認為開發(fā)商會主動降價

　　一季度，房地產(chǎn)調控政策再次加力，讓2011年中國房地產(chǎn)市場的前景變得撲朔迷離。在中央堅強的調控決心下，政策會不會繼續(xù)出臺？房價會不會回落？樓市會不會降溫？這對每一名購房者來說，似乎都是一道難題。是等一等？還是馬上出手？這道看似簡單的題，讓許多購房者心里充滿糾結。

　　準備年底結婚的劉先生告訴記者，雖然買房的心情很迫切，但他依然決定再觀望一段時間。他認為，從年初到現(xiàn)在出臺的一系列政策，必然會給市場帶來一定影響，但是現(xiàn)在看來，政策還在一個“消化期”，沒有顯現(xiàn)到房價上去。“又是限購，又是加息的，這么多政策出臺，下半年開發(fā)商應該會堅持不住主動降價吧�！�

　　家住高新區(qū)的王女士表示，買房子一定要選對時機，一旦時機沒選對，前后就是十多萬元的差價。她屬于改善型購房者，從去年年底開始四處看房，最終選中了高新區(qū)某樓盤一套100平方米的房子。王女士說，剛開始選房的時候，就趕上了新“國八條”出臺。她琢磨，調控政策越來越嚴厲，房價也該降一降了，于是決定持幣觀望。結果，觀望到現(xiàn)在，房價沒下降，反而自己選中的房子被別人買走了。于是，她重新啟動了購房計劃，然而到了準備出手的時候，又遇上了“加息”政策，她決定繼續(xù)觀望，等待最好的出手機會。

　　新政出臺后，最直接的作用是購房者變得出奇冷靜，之前的沖動、瘋狂全然消失，市場觀望氛圍迅速形成。

　　連日來，記者在多個樓盤售樓處看到，看房的人減少，為數(shù)不多的看房人出手也慢。很多置業(yè)顧問都表示，新政前，他們一天接待十幾批客戶，新政后有時一天都沒幾名客戶看盤。之前積累的意向客戶則變得愈發(fā)不確定，售樓小姐撥去電話，得到的答復往往是“再看看”。

　　記者發(fā)現(xiàn)，短期內購房者觀望情緒加重，已經(jīng)成為一個現(xiàn)實。購房者更多是在“等”：等更多選擇，等更低房價。

　　市場分析人士表示，隨著限購、限貸、加息等一系列政策出臺，讓許多原來打算今年購房的剛需族承受著前所未有的購房壓力。處在樓市“生物鏈”最下端的購房者，雖然人數(shù)眾多，但在利益博弈上，卻被認為是最無助的一方。他們既影響不了房價最前端土地的價格，也沒有辦法改變開發(fā)商拋出的居高不下的房價。

　　開發(fā)商：堅持力挺房價

　　對房地產(chǎn)調控的政策理解，不同利益階層之間可謂相去萬里。普通市民翹首企盼的是房價可以回歸到可以承受的位置，開發(fā)商則毫不隱晦地表達了他們的抵觸情緒。

　　新一輪調控開始至今，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了眾多反應，投資客的心理預期一落千丈，剛需群觀望心態(tài)濃厚，二手房價量均已出現(xiàn)松動。但與這些現(xiàn)象不同的是，開發(fā)商對房價的態(tài)度仍然強硬，大多數(shù)新樓盤價格也未出現(xiàn)明顯松動。

　　市城鄉(xiāng)建設委近日發(fā)布3月份新建商品房市場情況數(shù)據(jù)，統(tǒng)計顯示，3月份全市新建商品住宅均價為7615.49元/平方米，同比增長6.28%，環(huán)比增長4.49%。

　　記者了解到，目前房地產(chǎn)開發(fā)商與調控政策已陷入深度博弈，部分開發(fā)商敢于力挺房價，賭的就是政策調整持續(xù)時間不會太久、房價報復性反彈以及消費者“買漲不買跌”的心理預期。“如果購房者都認為房價會降，那我們開發(fā)商也沒必要把房價硬挺在高位。但是，現(xiàn)在的情況是降價的預期沒有形成合力，所以我們也不著急馬上降價。一方面，剛性需求群體大量存在，他們支撐著市場；另一方面，我們認為嚴厲的調控不會持續(xù)太久。”某品牌房企的營銷策劃部負責人如是說。

　　還有開發(fā)商表示，雖然每次調控新政出臺后，對抑制房價的高速增長多少會起到一定的抑制作用，但房價上漲的趨勢不會改變�！安豢煞裾J，限購、加息等一系列政策的實施，在一定程度上使房價出現(xiàn)松動，也抑制了部分市場需求。但按照以往的經(jīng)驗來看，抑制久了勢必會出現(xiàn)大幅反彈。而且從消費者的心理分析，反彈時房價越上漲，購房者越會忍不住出手�！�

　　業(yè)內人士稱，從最近2個月的市場表現(xiàn)可看出，開發(fā)商也在觀望。他們多數(shù)都推遲開盤時間，因為對新盤來說，定價成了難題�！霸诮┏蛛A段，降價可能更有利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，但降價是開發(fā)商最不愿采取的無奈之策。眼下，部分不看好目前樓市的開發(fā)商，只能采取拖的辦法。”開發(fā)商的“小算盤”究竟能否如愿，內要看他們的資金狀況，外要看政策的持續(xù)力度。

　　專家：博弈下該如何抉擇

　　分析人士表示，新“國八條”、限購、加息等一系列政策相繼出臺，可見政府對樓市調控之決心。政府對房地產(chǎn)市場調控的目的在于控制非理性上漲的房價，其主要出發(fā)點在于促供給，抑需求。本輪調控突出的特點是雙管齊下，一方面加大力度調控房地產(chǎn)市場，穩(wěn)定房價；另一方面又以大規(guī)模投資加大保障房建設力度。這些舉措向社會各界傳遞了一個明確的信號，政府調控房地產(chǎn)市場的決心是堅定的，同時也預示著調控進入了可執(zhí)行階段。

　　按照目前的情況來分析，未來調控可能成為常態(tài)，一旦房價上漲超過預期，就將迎來嚴厲新政，調控隨樓市漲跌而松緊。

　　由于政策調控的嚴厲，購房者與開發(fā)商之間的博弈還將加劇。在此市場大勢下，開發(fā)商該如何應對，購房者又該如何選擇？

　　專家分析指出，對開發(fā)商來說，當前最應該做的是正確分析大勢，并找出應對之策，只有順時應勢，才能有所作為。當市場環(huán)境發(fā)生深刻變化的時候，要拋棄固有的開發(fā)模式與思路，跳出慣性的思維，真正找出適合自己公司的生存之道，找出合適的利潤增長點。要時刻洞悉與把握主流客群的需求，并最大限度地迎合他們，只有這樣才能實現(xiàn)好的銷售業(yè)績。

　　而對購房者來說，當前由于政策調控，抑制了一部分需求，也造成了開發(fā)商供應量的減少，因此，在購買物業(yè)的時候，一定要權衡利弊，通盤考慮。更要多注重產(chǎn)品自身的一些特點，如品質、舒適度、保值性等等。選擇適合自身特點的購買方式，如是按揭購房，就要考慮首付及還貸壓力；如是全款購房，則要多進行同類產(chǎn)品的性價比鑒別。同時，購房者也應該轉變居住觀念，要量力而行，只有這樣才能有效緩解供需矛盾，才有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。