海報新聞首席記者 張海振 李子驕 濟南報道

　　2026年7月5日，濟南淮海東城御景（南區）的公告欄上，貼出了小區第二季度公共收益賬目：收入8.9萬余元，支出3.19萬余元，結余17萬余元。大到停車場的租賃費，小到置辦辦公用品的花銷，每一筆都記得清清楚楚。

　　距離這個小區不遠，尚品燕園的業主們也會每半年查看一次公共收益情況。再過幾個月，他們又將領到分紅。

　　然而，在此之前，情況并不是這樣的。“錢去哪兒了？”曾是濟南尚品燕園小區業主連續追問了七年的一個問題。

　　從法律上講，住宅小區公共收益是指利用業主的共有部分開展經營活動產生的收入，在扣除合理成本之后，歸屬于業主共有的收益。但現實中，這筆錢大多躺在物業的賬上，業主看不見也摸不著。

　　當越來越多的業主開始追問“錢在哪、誰在管、為什么我們說了不算”時，那本沉睡的賬本，才算真正翻開了第一頁。

濟南淮海東城御景（南區）業委會主任李申向記者展示公共收益賬本

　　第一本賬：從“﹣50萬元”到“盈余30萬元”

　　尚品燕園小區的業主第一次領取分紅，是在2023年9月24日。

　　“接到業委會通知說要給業主發錢，我挺驚喜的，因為之前從沒領到過。”金女士說，自己在這個小區有兩套房，發放標準按每平方米約1元計算，領到了300多元?！爱斈瓿闪I委會，我投了票，真是選對了。”

　　濟南尚品燕園小區西區于2014年下半年交房，東區于2015年6月陸續交房，共有住戶2047戶。七年間，小區電梯廣告換了一茬又一茬，快遞柜裝了好幾個，公共車位從早到晚幾乎沒空過，可當物業把這些年的公共收益賬目拿出來的時候，業主們傻眼了——﹣50多萬元。

　　“小區公共收益還能是負的？”尚品燕園業委會副主任王雷說起這事就搖頭。業主們也質疑錢去了哪里，但誰也說不清。“當時的物業就給了一張白條，寫著﹣50多萬元，沒有明細，拿不出任何證據?！?/p>

　　在尚品燕園業主的講述中，那幾年，他們與物業的矛盾愈演愈烈——電梯三天兩頭壞，單元門關不嚴實，大堂燈不亮也沒人修，業主們找物業，每次答復都是“沒錢”。

　　轉機出現在2022年，小區成立了業主委員會（以下簡稱“業委會”）。新業委會成立后，干的第一件大事就是換掉物業，接管小區公共收益。

　　業委會與有意接手的物業公司一家一家地談判。除了要求新物業須“帶資進場”外，業委會還在新的物業合同里白紙黑字地寫明了公共收益歸業主所有。

　　接著，業委會把小區的“家底”翻了個遍——從公建配套商鋪的租金，到電梯廣告費、奶站和水站的場地費，一筆一筆查清楚、收回來。業委會承諾，每半年公示一次賬目。

　　一年多下來，小區公共收益扭虧為盈，且盈余30多萬元。

　　“經業委會討論，決定把小區公共收益惠及全體業主，給大家發紅包。”王雷介紹，從2023年開始，小區每年給業主分紅。2023年發放了14.7萬元，2024年發放約16萬元，2025年發放22萬元，三年累計分紅50多萬元。

　　“業委會不但給業主分紅，還將一部分資金用于小區的公共設施維護及硬件升級。我們的賬本越做越厚，業主的滿意度也越來越高。”王雷說。

　　“從2023年到現在，我每年都能領到120元。不管多少，至少小區的公共收益是真正到了業主手里，這感覺很好?！睒I主趙先生說，第一次拿到錢時，他才知道，小區里居然還“藏著”這么一大筆錢，而且是自己可以參與分配的。

尚品燕園業委會副主任王雷。

　　第二本賬：大到3萬元，小到50元，一筆不落

　　相比尚品燕園，濟南淮海東城御景（南區）業委會的賬本做得更細。

　　“我們小區的公共收益主要來源于樓頂基站場地費、外圍停車場收費、電梯廣告及奶柜場地費等，每年收入15萬元到20萬元，收支明細每季度公示一次。”業委會主任李申是個說話干脆的人，“你看，賬本上記錄的大項收入有3萬多元的；支出方面，小到辦公室電腦維修50元，也一筆不落?！?/p>

　　2024年，濟南淮海東城御景（南區）業委會成立時，公示了之前的公共收益賬目：-50萬元左右。于是，業委會把小區里能“生錢”的地方捋了一遍。小區公共收益歸業委會管理，單獨建賬。

　　“我們小區體量小，只有700多戶，結余不多，但屬于業主的就得給業主。”李申說，2024年中秋節前后，小區第一次給業主發錢，每戶50元，年底又發了50元，2025年元旦第三次發錢，每戶漲到了100元，2026年元旦每戶100元。三年間4次分紅，累計20多萬元。

　　除了發錢，業委會還把公共收益用在了小區設施的改善上：小區西門新建了防尾隨人行門，單元門口安裝了人臉識別，還給孩子們添置了一個超大滑梯。

　　“我兒子前幾天寫了篇作文，題目就叫《小區的環境越來越好》，這都是他自己感受到的?！睒I主杜女士說，在這里，公共收益真正做到了“取之于社區，用之于社區”。

濟南淮海東城御景（南區）公共收益發放方案。

　　小區的錢，到底屬于誰？

　　濟南的實踐并非個例。據媒體報道，在長沙、樂山、廣州等地，也有小區陸續向業主返還公共收益，形式包括現金發放、物業費抵扣等，總金額從十幾萬元到百萬元不等。

　　這些小區規模不一，目標卻是一致的：讓業主拿回本該屬于自己的東西。

　　小區的公共收益，說白了就是利用小區公共部分經營產生的收入。主要包括公共場地停車費；樓道、電梯、外墻、車輛出入欄桿等廣告費；公共場地擺攤、快遞柜進場費；通信基站等設備占地費；物業用房、經營用房租金收入等。這些零零碎碎的“邊角料”，加在一起就是一筆不小的數目。

　　《中華人民共和國民法典》第二百八十二條規定：“建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。”

　　廣東合邦律師事務所合伙人楊登基律師解釋，業主買房時支付的房款已包含小區電梯、車位、樓道等共有部分的成本，公共收益本質是業主自有資產產生的收益，“不是物業或業委會的施舍，而是業主的法定財產權”。

　　據了解，2025年，福建、湖北、河南等多省份出臺住宅物業公共收益管理辦法，明確公共收益歸屬全體業主。杭州、鄭州等地也印發了具體的工作指引和試行辦法，明確公共收益歸全體業主、須規范管理和公開透明。

　　但記者在走訪中發現，對大多數小區來說，這仍是“紙面上的權利”；對大多數業主來說，公共收益分紅也只是“別人家的事”。

濟南尚品燕園小區

　　小區分紅之路，到底卡在了哪？

　　第一道坎：業主不知情。

　　“電梯廣告天天看，快遞柜也天天用，這能有多少錢？”鄭州某小區業主張女士告訴記者，她從沒聽說過公共收益這回事，也沒見物業公示過，“物業費倒是每年都交”。

　　陜西漢中某小區業主劉女士也表示，“我們從來不知道小區的公共收益有多少、用在哪?！?/p>

　　事實上，多數小區業主對公共收益一無所知，更談不上主動維權。據中國消費者協會7月14日發布的《全國部分城市住宅小區物業服務調查報告》，七成以上被調查小區未公示物業費收支情況及公共收益等信息，近六成居民不了解小區公共維修基金的使用情況。

　　“物業服務人應當定期將維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開并向業主大會、業主委員會報告。隱瞞收益、拒絕公開構成違法?！睏畹腔治?，公共收益被物業占用，根源不在于法律權屬不清，而在于業主自治意識薄弱，極少主動主張知情權。

　　第二道坎：業委會缺位。

　　數據顯示，在廣州，僅有約20%的小區成立了有效運作的業委會。在南京，約6000個住宅小區中，成立業委會的只有900多個。

　　業內人士指出，當前全國小區業委會覆蓋率不高，業主自治能力尚薄弱。沒有業委會，業主就沒有一個法定的組織去跟物業“算賬”。

　　而成立業委會本身，就是一場硬仗。

　　根據《民法典》，業主共同決定事項須由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。

　　這個“雙三分之二”的門檻，在很多入住率不高、出租率較高的小區幾乎無法完成。加之制度流程繁瑣、物業公司阻撓、業主參與度低等因素，成立業委會可謂舉步維艱。

　　濟南淮海東城御景（南區）業委會主任李申回憶：“我們之前努力了好幾次都沒成功。最主要的原因就是業主的投票表決，票數一直達不到要求?！?/p>

　　業委會的運作同樣困難重重。

　　“太難了，我們的經歷都能拍成一部電視劇了。”尚品燕園業委會副主任王雷直言，其實業委會成立之初，是想監督物業，協調溝通小區種種事宜，但物業并不配合?！扒拔飿I找人去我們單位鬧，去家里鬧，嚇唬孩子。堵門、扎輪胎、尾隨，我們都經歷過。所以我們下定決心，一定要把這個物業換掉?！?/p>

濟南淮海東城御景（南區）的奶柜

　　第三道坎：實操步步難。

　　即便跨越了前兩道坎，公共收益如何持續積累、如何分配使用，實際操作中依然步步是問題。

　　首先，不是所有小區都有“金礦”可挖。有停車位、電梯廣告、公共用房的小區天然具備創收條件，沒有這些“先天條件”的老舊小區，雖然也可以通過挖掘閑置空間、優化資源配置來創造收益，但關鍵要看業委會的“經營”有多勤、業主的“共識”有多強，而且各個小區的收益分配方式也不盡相同。

　　“畢竟每個小區的情況不一樣，需要因地制宜。我們小區公共收益占比最大的是停車場收費和公共用房租賃。我也了解到，一些小區雖然有公共收益，但沒有分紅，而是把收益轉入維修基金，業主們也是認可的?！蓖趵渍f。

　　更大的難題，藏在一個法律術語里——“合理成本”。小區公共收益雖歸全體業主共有，但從道路停車、電梯廣告到攤位招租，都由物業企業在具體實施，必然會產生一定的成本。

　　《民法典》規定，物業企業利用業主共有部分產生的收入，在扣除合理成本后屬于全體業主?！暗@個‘合理成本’指什么，由誰來核定，既缺乏統一標準，也缺乏監督機制。公共收益的‘糊涂賬’，根源就在這里。”楊登基律師表示。

尚品燕園小區的業主第一次領取分紅。

　　由此可見，小區分紅，不只是一次紅包的發放。把賬本曬在陽光下，本質是一場基層治理的微型試驗，是關乎民生福祉與法治建設的大事。

　　2025年3月，中紀委將“整治物業服務履約不到位、侵占業主公共收益等問題”納入16件群眾身邊具體實事開展系統施治。

　　各地也在加速行動。據報道，2025年以來，寧波推動全市2531個具備公共收益條件的住宅小區全部設立專戶，全覆蓋建立公共收益管理制度；淮安在2025年11月已完成全市110個小區的公共收益審計，將結余的700萬元全部放入專戶管理；上海規定自2026年4月1日起，小區每一部電梯、每一個車位、每一塊廣告牌產生的公共收入，都須直接存入監管賬戶，實行專戶專儲、單獨列賬、公開透明管理。

　　從“糊涂賬”到“明白賬”，從“別人家的事”到“我們家的事”，這場始于一本賬的社區變革，正在重新定義城市生活的底色。當越來越多的人知道“錢從哪來”“錢去哪了”時，基層治理的齒輪才算真正轉動。