2017年山東省政府工作報(bào)告中提到,要堅(jiān)持分類調(diào)控、因城施策,重點(diǎn)推進(jìn)非住宅和去化周期較長的城鎮(zhèn)商品房去庫存。支持合理自住購房,嚴(yán)格限制銀行和社會(huì)資金流向投資投機(jī)性購房。目前,山東省商品住宅平均去化周期為10個(gè)月,處在合理區(qū)間內(nèi)。未來,濟(jì)青將繼續(xù)優(yōu)化供給結(jié)構(gòu),中小城市繼續(xù)化解庫存,同時(shí)盤活非住宅項(xiàng)目。2017年,山東省房?jī)r(jià)還將維持平穩(wěn)狀態(tài),調(diào)控政策也會(huì)相對(duì)穩(wěn)定。

　　9日下午，濟(jì)南解放路附近一售樓處，住宅樓已售完，只有商鋪在售，前來看房的市民也不多。齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn)記者 王皇 攝

　　調(diào)控穩(wěn)定市場(chǎng)

　　去化周期降為十個(gè)月

　　2016年,山東省房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)較大,部分城市房?jī)r(jià)漲幅較高,給市場(chǎng)帶來許多不穩(wěn)定因素。對(duì)此,山東省政協(xié)委員、山東省住建廳廳長王玉志表示,房地產(chǎn)關(guān)系到民生、關(guān)系到經(jīng)濟(jì)、關(guān)系到金融,不應(yīng)該成為投資投機(jī)的工具。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的不健康,將嚴(yán)重影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展。“我們不可能輕易讓泡沫漲到社會(huì)不能承受。”省政協(xié)常委、省政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任、山東社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所所長張衛(wèi)國說。

　　因此,去年9月起,濟(jì)南實(shí)施了三輪調(diào)控政策穩(wěn)定房?jī)r(jià),其他城市也采取相應(yīng)政策。經(jīng)過調(diào)控,山東省的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)趨于平穩(wěn)。“各地市的情況都不一樣,但是山東總體市場(chǎng)比較平穩(wěn)。”王玉志說,最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,我省商品房平均去化周期為14個(gè)月(包含住宅和商辦),其中商品住宅的平均去化周期為10個(gè)月(商品住宅的合理去化周期在9個(gè)月到16個(gè)月之間)。

　　針對(duì)去年的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況,張衛(wèi)國分析道:“前幾年寬松的環(huán)境,加之現(xiàn)在投資方式較少,社會(huì)資金大量涌入樓市,導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格虛高、虛漲。”

　　“因此限購出手非常及時(shí),會(huì)讓各個(gè)市場(chǎng)主體清醒一把。”張衛(wèi)國說,“目前,剛性需求是有,但是預(yù)期和實(shí)際購買力是有差距的,真正想住房的人還沒有多少購買力。”

　　上半年供應(yīng)量

　　濟(jì)青較緊張

　　王玉志說,山東對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控采取“分類調(diào)控、因城施策”的原則,具體來看,濟(jì)南和青島是市場(chǎng)潛力大的熱點(diǎn)城市,采取相同的政策,要做好防風(fēng)險(xiǎn),穩(wěn)住房?jī)r(jià)。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù),2016年12月,連漲16個(gè)月后,濟(jì)南新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)環(huán)比下降,降幅達(dá)0.3%。青島環(huán)比下降0.2%。這兩地的樓市已經(jīng)趨于穩(wěn)定。

　　不過,對(duì)于濟(jì)青等城市來說,2017年上半年存量較為緊張。“二線城市住宅商品的供應(yīng)還是比較緊缺的。”張衛(wèi)國說。

　　在濟(jì)南東部,許多樓盤房子去年已經(jīng)基本賣光,今年都處在清盤或者尾盤階段。有的開發(fā)商今年上半年房源較為緊張,開盤推到下半年或者2018年。

　　對(duì)此,張衛(wèi)國認(rèn)為,雖然市場(chǎng)房源緊張,但是現(xiàn)在是供給結(jié)構(gòu)性短缺,不是總量短缺。“很多老百姓想買房子,但是房?jī)r(jià)太高,剛性需求依然大量存在,亟需解決。”張衛(wèi)國說。

　　因此,張衛(wèi)國建議盤活已有樓盤,優(yōu)化存量,提高增量,提供有效的土地供應(yīng)指標(biāo)。王玉志表示,為防止因土地供應(yīng)不足引發(fā)商品住宅供需不平衡,進(jìn)而出現(xiàn)房?jī)r(jià)反彈,今年將加大這兩個(gè)城市的土地供給力度。

　　另外,還要加大保障房建設(shè)力度。“從供給角度上來講,保障房蓋得差不多了,中低收入者想住房都住得上。”張衛(wèi)國說。

　　省人大代表、山東大學(xué)科學(xué)與工程學(xué)院院長趙國群對(duì)此深有同感,他說,目前山東大學(xué)有針對(duì)青年教師的周轉(zhuǎn)公寓,能讓青年教師有一個(gè)過渡期。

　　商辦項(xiàng)目要盤活

　　中小城市還得去庫存

　　2017年省政府工作報(bào)告中提到,要重點(diǎn)推進(jìn)非住宅和去化周期較長的城鎮(zhèn)商品房去庫存。目前來看,我省非住宅商品房的去庫存壓力確實(shí)較大。

　　“我省商品房的去化周期較長,是由商鋪、寫字樓等非住宅的商辦項(xiàng)目拉長的。”王玉志說,“我們做過調(diào)研,很多城市商辦項(xiàng)目存量較大。”

　　張衛(wèi)國認(rèn)為,由于前兩年規(guī)劃不科學(xué),商辦項(xiàng)目建設(shè)太多,導(dǎo)致過剩。“像寫字樓、商業(yè)大樓等,很多不符合規(guī)劃要求,密集得很,不符合中心軸理論,占地還很大,寶貴地段被占用了。”他說。

　　另外,電商的發(fā)展也是影響因素之一。“線上的紅火影響到了線下實(shí)體店,需求量也就沒那么大了。”王玉志說。

　　種種原因造成了非住宅項(xiàng)目去化困難的局面。如果這些非住宅項(xiàng)目的庫存長期處于高位,開發(fā)企業(yè)就會(huì)面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn),我省正在采取相應(yīng)的措施。王玉志說,從源頭上對(duì)供地規(guī)模做出限制,改變一些商辦項(xiàng)目的用途,減少開發(fā)量。與此同時(shí),調(diào)整結(jié)構(gòu),側(cè)重養(yǎng)老、旅游用房的供應(yīng)。

　　“下一步要正兒八經(jīng)地盤活這些非住宅商辦項(xiàng)目。”張衛(wèi)國說,“通過物業(yè)整改,規(guī)劃調(diào)整,重組、聯(lián)合、產(chǎn)權(quán)再造,形成集群化發(fā)展。另一方面,不能再利用的就進(jìn)行轉(zhuǎn)換,改變業(yè)態(tài),把該置換的土地置換出來。”

　　另外,三四線城市的商品房去庫存周期也較長。“省內(nèi)三四線城市和縣城,重點(diǎn)就是采取有力措施做好去庫存。像沿海城市的一些縣城,海景房外銷壓力大,去庫存任務(wù)較重。”王玉志說。

　　對(duì)此,張衛(wèi)國也表達(dá)了同樣的看法,“山東沿海有開發(fā)商建設(shè)很多簡(jiǎn)易樓房,很難有需求。”

　　王玉志說,我省為了鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城買房,推出了農(nóng)民“安家貸”,降低了貸款的門檻,還款方式也更為靈活,幫助進(jìn)城農(nóng)民工買上房子。“各地市根據(jù)自己的實(shí)際情況,推出了更為適合的措施。有的地市出臺(tái)補(bǔ)貼政策,集體談判要求開發(fā)商讓利等等,效果還是比較明顯的。”

　　用嚴(yán)格的信貸政策

　　限制炒房

　　談到2017年我省房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向,王玉志說,要保持平穩(wěn)健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)。“我們支持包括剛需和改善需求在內(nèi)的合理自住購房需求,同時(shí)要通過嚴(yán)格的信貸政策限制炒房。”今年我省將在“供給側(cè)”和“需求側(cè)”雙向用力,保持市場(chǎng)穩(wěn)定。“我們將加強(qiáng)對(duì)各市市場(chǎng)的調(diào)研力度,加強(qiáng)監(jiān)測(cè)和預(yù)警分析,合理引導(dǎo)購房者的消費(fèi)預(yù)期,從而保證市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)大起大落。”王玉志說。

　　2016年9月起,濟(jì)南出臺(tái)三輪限購政策,穩(wěn)定市場(chǎng)。王玉志認(rèn)為,2017年政策變動(dòng)可能性不大。“目前我省市場(chǎng)總體比較平穩(wěn),調(diào)控政策也要相對(duì)穩(wěn)定。”

　　雖然限購措施本身已經(jīng)穩(wěn)定了市場(chǎng),但是為了未來房地產(chǎn)市場(chǎng)長期平穩(wěn)健康發(fā)展,也要探索建立長效機(jī)制。張衛(wèi)國認(rèn)為,對(duì)大中城市來說,首先要讓大家的預(yù)期趨于理性,這需要政策的支持。“比如以后可以出臺(tái)房地產(chǎn)稅、房產(chǎn)繼承稅等,增加炒房的成本,有效遏制投機(jī)炒房現(xiàn)象。”他說,“如果政策、法律法規(guī)、稅收等措施都到位了,自然就沒法投機(jī)了。”

　　對(duì)庫存較大的中小城市,則需要通過市場(chǎng)機(jī)制作用微調(diào),化解庫存。“通過政策和市場(chǎng)兩個(gè)組合,分類施策。”張衛(wèi)國說。

　　對(duì)于2017年的樓市走向,張衛(wèi)國很有信心,他表示:“客觀來看,平穩(wěn)增長是比較靠譜的推測(cè)。”（齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn)記者 喻雯 魏新麗 王皇）

　　相關(guān)鏈接：在臨朐買90平以下房契稅繼續(xù)全補(bǔ)貼

　　目前,省內(nèi)樓市出現(xiàn)分化情況,二線城市需要調(diào)控,而三四線城市則是另一番景象。

　　省政協(xié)委員、省住建廳廳長王玉志說,省內(nèi)三四線城市和縣城,重點(diǎn)就是采取措施去庫存。

　　9日,齊魯晚報(bào)記者獲悉,為貫徹落實(shí)國家、省、市有關(guān)房地產(chǎn)去庫存的目標(biāo),臨朐縣出臺(tái)契稅補(bǔ)貼、農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口財(cái)政補(bǔ)貼、公積金貸款額度提高等多項(xiàng)政策。

　　對(duì)個(gè)人購買家庭唯一或第二套改善性住房,面積為90平方米以下的,給予實(shí)繳契稅額100%補(bǔ)貼;對(duì)個(gè)人購買家庭唯一或第二套改善性住房,面積90平方米以上的,給予實(shí)繳契稅額50%補(bǔ)貼。

　　對(duì)使用公積金購買首套普通自住房的最低首付款降為20%,放寬月收入認(rèn)定和抵押房屋的條件,增加承諾人選擇,使賬戶余額不足貸款人享受到較高的貸款額度;把住房公積金貸款最高額度由原來的30萬元增加到40萬元;開展把商業(yè)銀行住房貸款轉(zhuǎn)為公積金貸款,減輕貸款人的利息支出等。有效期至2017年10月31日。

　　臨朐縣購房減免契稅等優(yōu)惠政策從去年3月6日就已經(jīng)開始實(shí)施,計(jì)劃至2017年3月1日結(jié)束。就在政策將要到期前,臨朐縣再次發(fā)文,契稅補(bǔ)貼等優(yōu)惠政策延長至2017年10月31日,可見該政策實(shí)施效果不錯(cuò)。

　　在山東,采取各種獎(jiǎng)勵(lì)方式補(bǔ)貼居民購房的城市有不少,比如壽光,從去年4月5日開始施行房地產(chǎn)去庫存優(yōu)惠政策,一度每平米最多可享受600元的優(yōu)惠。

　　另外,去年,省內(nèi)鄒城、即墨等地也有條件地對(duì)居民購房給予補(bǔ)貼。(齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn)記者 蔚曉賢)